Kira Sözleşmeleri ve Uyuşmazlıkları ile Tahliye

Kira uyuşmazlıkları, konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun özel hükümlerine tabidir ve bu hükümlerin önemli bölümü kiracı lehine emredicidir. Sözleşmeye konulan pek çok madde, kanuna aykırı olduğu için uygulamada hükümsüz kalmaktadır.

Tahliye yolları

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar ve temerrüt yoluyla tahliye
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
• Kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
• Yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım nedeniyle tahliye
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
• On yıllık uzama süresi sonunda bildirimle sona erdirme
• Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması

Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması

Kira bedelinin artış oranı sözleşmede kararlaştırılabilir. Ancak konut kiralarında bu oran kanunda öngörülen sınırı aşamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel, emsal kiralar ve taşınmazın durumu gözetilerek hakim tarafından yeniden belirlenebilir. Ayrıca olağanüstü ekonomik koşullarda uyarlama davası gündeme gelir.

Tespit davasında sonucu belirleyen şey emsal araştırmasıdır. Bilirkişi incelemesine sunulacak emsallerin doğru seçilmesi, davanın kendisinden daha fazla önem taşır.

Kira alacağının tahsili

Ödenmeyen kira bedelleri için ilamsız icra takibi veya kiralananın tahliyesi istemli özel takip yolu kullanılabilir. İkinci yolda, ödeme emrine konulan süre içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. Hangi yolun seçileceği, alacağın miktarına ve tahliyenin aciliyetine göre değişir.

Arabuluculuk şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — ilamsız icra takipleri hariç — dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.