Gayrimenkul ve Arsa Uyuşmazlıkları

Gayrimenkul ve Arsa Uyuşmazlıkları

Bir taşınmaz üzerindeki hak, yalnızca tapu kaydından ibaret değildir. İmar durumu, sözleşmeler, şerhler, fiilî kullanım ve kamu kurumlarının işlemleri de mülk sahibinin haklarını etkileyebilir. Arsa veya gayrimenkulle ilgili bir uyuşmazlıkta doğru hukuki yolun belirlenmesi için bu unsurların birlikte incelenmesi gerekir.

Ofisimiz; arsa sahipleri, taşınmaz alıcıları, yatırımcılar ve diğer hak sahipleri için gayrimenkul hukukundan doğan süreçlerde hukuki destek sunar. Gayrimenkul avukatı veya arsa avukatı arayışıyla bize ulaşan kişilerin dosyalarında öncelikle tapu ve kadastro kayıtlarını, sözleşmeleri, imar belgelerini ve varsa idari işlemleri değerlendiririz. Talebin niteliğine göre sözleşme hazırlığı, müzakere, başvuru veya dava süreci ele alınır.

Uygulamalar

• Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kaydının düzeltilmesi talepleri
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
• Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki teslim, eksik iş, ayıplı imalat ve fesih uyuşmazlıkları
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, şerh ve devir işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar
• Kamulaştırma işlemleri ve kamulaştırma bedeline ilişkin davalar
• Kamulaştırmasız el atma nedeniyle ileri sürülebilecek talepler
• İmar planı, parselasyon ve taşınmazın kullanımını etkileyen idari işlemler
• Ortaklığın giderilmesi ve paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıklar
• Sınır, yüzölçümü, geçit hakkı, irtifak, ipotek ve diğer ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar
• Taşınmaz alım satımı, kiralama ve ön ödemeli konut satışlarından doğan talepler

Taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme

Bir arsa veya gayrimenkulün görünür durumu, hukuki durumunu her zaman yansıtmaz. Satın alma kararı öncesinde tapudaki malik ve pay bilgileri; ipotek, haciz, intifa, irtifak ve satış vaadi şerhleri; imar durumu; yapı ruhsatı ve ilgili sözleşmeler incelenmelidir. Taşınmazın hisseli olması, hakkında dava bulunması veya kamu hizmetine ayrılmış bir alanda kalması da işlemin değerlendirilmesini gerektirebilir.

Bu inceleme, satış sözleşmesi imzalanmadan önce hangi hakların devredileceğini ve hangi yükümlülüklerin üstlenileceğini anlamaya yardımcı olur. Özellikle arsa yatırımlarında yalnızca mevcut kullanımın değil, imar kayıtları ile tapu bilgilerinin de dikkate alınması gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazı üzerindeki hakları ile yüklenicinin inşaat yapma borcunu bir araya getirir. Bu nedenle teslim tarihi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teknik şartname, teminatlar ve tapu devirlerinin zamanı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Uyuşmazlıklar çoğunlukla teslim süresinin aşılması, eksik veya ayıplı imalat, projeye aykırı değişiklikler, iskan alınamaması ve yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı devirlerden kaynaklanır. Sözleşmenin feshi gündeme geldiğinde inşaatın tamamlanma düzeyi, yapılan pay devirleri ve üçüncü kişilerin durumu ayrıca incelenir. Arsa sahibinin veya yüklenicinin hangi talepleri ileri sürebileceği, sözleşme hükümleri ve somut olayın belgelerine göre belirlenir.

Kamulaştırma ve kamulaştırma bedeli

Kamulaştırma, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Taşınmazın tamamı veya bir bölümü kamulaştırıldığında işlemin kapsamı, tebligatlar ve teklif edilen bedel dikkatle değerlendirilmelidir. Bedel incelemesinde taşınmazın niteliği, konumu, kullanım biçimi ve ilgili değerleme verileri önem taşır.

Kamulaştırma sürecinde idareyle yürütülen görüşmeler, bedelin tespiti ve tescil davası ile işleme karşı başvurular farklı hukuki konulardır. Bu nedenle yalnızca teklif edilen tutara bakılarak karar verilmemeli; gönderilen belgeler ve başvuru süreleri de incelenmelidir. Kamulaştırma avukatı desteği arayan taşınmaz sahipleri için amaç, işlemi ve bedeli dosyadaki veriler üzerinden değerlendirmek ve kullanılabilecek hukuki yolları belirlemektir.

Kamulaştırmasız el atma

Bir kamu idaresinin gerekli kamulaştırma sürecini tamamlamadan özel mülkiyetteki taşınmazı yol, park veya başka bir kamu hizmeti için fiilen kullanması, kamulaştırmasız el atma uyuşmazlığı doğurabilir. Bazı uyuşmazlıklarda ise taşınmaza fiilen girilmese de imar planındaki kullanım kararı nedeniyle mülkiyet hakkının uzun süre kısıtlandığı ileri sürülür.

Bu iki durumun hukuki değerlendirmesi aynı değildir. Taşınmaza ne zaman ve nasıl müdahale edildiği; tapu kaydı, imar planı, uydu görüntüleri, tutanaklar ve idarenin işlemleriyle birlikte araştırılmalıdır. Sonuca göre bedel, tazminat veya başka bir hukuki talep gündeme gelebilir. Başvurulacak yol ve süreler, müdahalenin niteliğine göre belirlenir.

Tapu ve ortak mülkiyet uyuşmazlıkları

Tapu kaydı ile gerçek hak sahipliği arasında uyuşmazlık bulunduğunda, iddianın dayanağı ve taşınmazın devir geçmişi incelenir. Satış, miras, vekâlet ilişkisi veya sözleşme hükümleri farklı taleplere yol açabilir. Tapu iptali ve tescil ya da kaydın düzeltilmesi taleplerinde belgelerin ve tarafların durumunun doğru belirlenmesi önemlidir.

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması hâlinde ise kullanım, giderler, satış ve paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği ve paydaşların hakları değerlendirilir.

Gayrimenkul ve arsa uyuşmazlıklarında izlenecek yol, her dosyanın belgelerine ve koşullarına bağlıdır. İlk değerlendirmede tapu kaydı, sözleşmeler, imar belgeleri, tebligatlar ve varsa devam eden dava veya idari işlem evrakı birlikte ele alınır.