Gayrimenkul hukuku, mülkiyetin kazanılması ve kaybedilmesinden inşaat sürecinin yürütülmesine kadar uzanan geniş bir alanı kapsar. Bu alandaki uyuşmazlıkların ortak özelliği, sonucun büyük ölçüde belgelere bağlı olmasıdır. Tapu kaydı, sözleşme metni, imar durumu, yapı ruhsatı ve ödeme belgeleri birlikte değerlendirilmeden sağlıklı bir hukuki görüş oluşturulamaz.
AK OFİS, bu alandaki dosyalarda önce tapu ve imar kayıtlarının incelenmesini, ardından sözleşmesel ilişkinin ve ödeme hareketlerinin çözümlenmesini esas alır. Av. Adem Ak'ın bankacılık dönemindeki ipotek, rehin ve teminat uygulamalarına ilişkin tecrübesi, taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların doğru değerlendirilmesini sağlar.
Mülkiyet ve tapu uyuşmazlıkları
Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın gerçek hak sahibinin belirlenmesini amaçlar. Uygulamada en çok karşılaşılan sebepler muris muvazaası, hile ve irade sakatlıkları, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve kazandırıcı zamanaşımıdır.
Bu davalarda dava değeri taşınmazın rayiç bedeline göre belirlenir ve harç yükü yüksektir. Dava açılmadan önce tapu kaydının, dayanak belgelerin ve el değiştirme zincirinin incelenmesi, gereksiz masraf yapılmasının önüne geçer.
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Muris muvazaasına dayalı talepler
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
- Şufa (önalım) hakkının kullanılması
- Tapu kaydının düzeltilmesi ve kadastro uyuşmazlıkları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki karma nitelikli bir sözleşmedir. Geçerliliği için düzenleme şeklinde noter senedi aranır. Adi yazılı olarak yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir, ancak edimlerin önemli ölçüde yerine getirilmiş olması halinde geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmektedir.
Uyuşmazlıkların büyük bölümü teslim süresinin geçirilmesi, eksik ve ayıplı imalat, projeye aykırılık ve bağımsız bölümlerin devredilmemesi başlıkları altında toplanır. Bu dosyalarda gecikme tazminatı, kira kaybı ve sözleşmedeki cezai şart talep edilebilir. Koşulları varsa sözleşmenin feshi ile birlikte tapunun iptali de istenebilir.
İmar hukuku ve idari süreç
İmar planları, parselasyon işlemleri, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni idari işlemdir. Bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır ve süre kaçırıldığında hak kaybı doğar. Dava açma süresi kural olarak altmış gündür. İdareye yapılan başvuru bu süreyi durdurur.
Bir taşınmazın değerini belirleyen şey çoğu zaman özel hukuk ilişkisinden çok imar durumudur. Bu nedenle idari süreç ile özel hukuk süreci birlikte planlanmalıdır.
- İmar planı ve parselasyon işlemlerinin iptali
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
- Yapı ruhsatı ve yapı tatil tutanağına ilişkin uyuşmazlıklar
- İmar barışı ve yapı kayıt belgesinden doğan sorunlar
Taşınmaz satış vaadi, üst hakkı, rehin ve ipotek
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısına beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen güçlü bir koruma sağlar.
Üst hakkı, başkasının arazisi üzerinde yapı sahibi olma yetkisi verir ve bağımsız bölüm niteliğinde tapuya kaydedilebilir. İpotek ve taşınır rehni ise kredi ilişkilerinin teminat ayağını oluşturur. Bu güvencelerin kurulması kadar paraya çevrilmesi de ayrı bir uzmanlık gerektirir.